买房注意事项?




买房应该注意什么,结构采光楼层风水合同啥啥...贷款有哪些方案,装修有什么注意,所有过程中可能出现的陷阱和预防。叩谢





前期:选择阶段


一:地段地段地段

重要的事情当然要说三遍,为什么首先得是地段呢?地球人都明白的道理我就不说了!

好的地段代表生活的便利,出行的方便,未来还有升值升值升值的可能,有人可能就要说了,市中心堵车啊。没错,市中心都堵车,但是除了自驾,你还可以选择公交地铁等公共交通方式,简直是立体交通模式。连公交都懒得去的地段,你可以开车,幸运的你老婆也有好车技,你能保证你父母,你的step-father and mother还有你六岁的娃也会开车吗?家里老人去个周边最大菜市场需要走上三公里,你看你会不会被抱怨。小孩想去个儿童游乐场HAPPY一下,都离家十公里,怎么哈皮的起来。当然除非你愿意24小时待命做专车司机,包接包送。

关于地段的选择,首要考虑就是通勤距离。对首次置业的人来说,工作是很重要的,因为你要还!房!贷!如果你相对工作稳定,比如公务员,老师等,那你就在单位附近买房就不会错了。如果是流动性很强的公司职员,尽量选择在工作机会多的区域周边买房。也不要想着有车,有地铁就行了。通勤时间短,幸福感会提升很多。尤其遇到个极端天气,漫漫回家路无比心酸,好嘛。至于很多不了解长沙的朋友回乡置业,对长沙根本不熟悉,这很棘手啊,容易人云亦云。其实对于未来会在哪里上班,其实根据职业不同,还是有章可循。最简单最笨的办法就是问同行,看同行们都在哪里上班。高阶一点的办法,自己上58,赶集等招聘网站,里面提供的职位都有写工作地点的。多看,多统计。说到底,其实就是个概率问题,选择就业几率大的区域肯定不会错。如果是回长沙当老板的朋友,直接可以选择居住环境好的地段享受生活。不用朝九晚五,生活随意一些,居家时间长,居住氛围就很重要了。

二,价格

看中地段后,就锁定一个大致范围,就可以着手在此范围内选择楼盘了。这个时候起决定性作用的便是价格,如果你爸身家几个亿,你就不用往下看了。您咧可以抓阄。出得起钱,咱就不用纠结了。

屌丝还是得悲催的继续各种买房攻略。一般而言,你能看上的地段范围内的楼盘都会超出你的预算,这个时候怎么办。往四周发散,以同心圆方式,直到达到你预算内。千万不要因为价格问题,南辕北辙,本来买南,跑去买北。这就背离了你买房的初衷。要看清重点!重点!不要言其他。

一分价钱一分货,十分价钱两分货。房子也是消费品,而消费品的规律是质量和性能达到一定的基数之后,再往上每提高一点点都会急剧增加成本。价格和品质之间的关系不是直线关系,而是指数关系。消费本质上是一种资源配置,花钱的时候也要考虑隐形收益与成本。举了栗子:你的首付预算是20万,但是你看中的房子超出你的预算10万,怎么办?咬咬牙买了?这就是个资源配置问题。这里就不详细说了。

如今已经基本划定你能承受的区域价格了,开始搜集所有的在售楼盘信息。

先不要激动的往售楼处跑,不要懒,先自己画个简易地图,做个对比表格。百度也好,传单也好,先做资料收集。你先勾选出你比较心仪的楼盘,以及周边几个进行对比的楼盘进行下一步实地看盘。小tip:可以参考下周边二手房价格,了解下该区域二手房价格走势,评估该区域未来发展潜力。

三:踩点

进售楼处之前,很重要的是实地考察区域便捷程度。例如:附近有几条城市纵横主干道,有没有时速可达60KM/H的快速路,有条件的话,自己开车计算下时间,比如在高峰时段及非高峰时段,从楼盘处出发开往城市最大商圈,以及大型综合医院,各个汽车站,高铁站等的时间。如果高峰时期控制在30MINS,非高峰时期在15MINS以内,是符合一个中等城市的交通现状。

其次楼盘附近有没有中等以上超市,便利店就不要计算在内了。有没有公立幼儿园和小学,以及初中。能不能入读是后面需要了解的事,首先得确定要有。如果周边有安置小区也没什么大不了的,安置小区里一般都会有农贸市场和各类早餐店,比在超市买便宜很多。

关于地铁问题,见仁见智。个人认为短距离的出行,公交比地铁便利,公交站点分布灵活密集,尤其是在长沙这种城市规模并不算很大的城市里。近10年以内,估计地铁的便捷性不会体现得出来。当然远郊楼盘,有地铁直通市内,是很重要的。同样的,近地铁物业价格比无地铁物业贵上500-1000每平是很正常的。这个看自身需求,如果你上班的地点也通地铁,可以考虑地铁物业。如果也不通地铁,个人是觉得没有这个需要考虑地铁物业。毕竟小城市,开车最便利。

四,理论知识储备

都踩完点了,可以去看房了吧。

先表着急。跟度娘老师先学习学习。21世纪什么最贵,不是房子,是人才!不想被置业忽悠的最好方式就是,自学成才,比置业还专业!这其实并不难,你要知道市面上这么多置业顾问其实都是些初出茅庐的年轻人,匆匆培训就上岗了,现在都是流水的置业千年的盘。

学习内容包括:神马是五证,容积率,绿化率,房屋结构,楼盘布局方式,建筑形态,户型风水,公摊率… …太多就不一一列出。

后期实战

五.看房

是的,终于可以去看房了,好鸡冻。一个关键字,装!哪怕你是第一次看房,也千万不要被置业们看出你是第一次。置业最喜欢首次置业的,因为好!忽!悠!所以你一定要装作“别看我年纪小,吾乃阅房无数”。

第一次去建议不要单独去,也不要全家老小组团去,但至少要带上一个小伙伴。有伴侣的建议带上另一半,单身汪的请约上一个好基友(有购房经验的优先)。这样可以避免你头脑一时发热,做出冲动的抉择。带上老婆更安全,防止你沦丧在售楼的小姐的美色中,精虫上脑,后悔莫及。

进入楼盘时擦亮你的眼睛,如果事前能联系上他们置业团队的主管或者经历是最好不过了,置业团队也是一条完整的食物链,主管手里可以让出的优惠点更多,据我的了解,应该有2—3个点左右的让利。如果你在新手置业手里买的话,他们处于食物链地段,是需要上交一部分提成给主管,所以给出的价格肯定没有多大优惠。直接找主管买就能少去底端置业这部分销售提成。

不过如果主管接待你,可能你享受的服务就没有那么多了,可能后续跑银行,交契税全都你孤孤单单的一个人完成,很心酸是吧,人家领导可是很忙的。看在钱的份上,你就忍了吧。

关于沟通,其实并不那么顺心,置业肯定是避重就轻。在一些关键问题上,不是你诚心诚意的发问,他就会大发慈悲的告诉你。

TIPS:

1:先做个安静的美男子,认真的听置业顾问给你一个千篇一律的楼盘介绍。看各种样板间,样板间看看就好,不要当真,基本样板间都是扬长避短,家具尺寸大多不符合市面常规大小,装修出来的效果也是为了放大空间,让你觉得很大,其实等你自己入住的时候就知道多大了,所以样板间的示范作用并不可信。整理下自己有疑问的点,到时候可以跟置业来个愉快的采访。

2,听完介绍后补充开始提问:可不可以公积金?支持首付分期吗?现在有什么优惠活动?可贷款银行选择?对口哪个学校?施工单位资质?就你选择的楼栋询价,先不要选择自己的最佳楼层,多选几个楼层进行比较。

3,根据自己的关注点,多提问。就不举例了。

4,关于开发商承诺的配套跟建设,不要只听一面之词,多去查阅相关网站,地方政府官方网站,教育局网站,学校的话,直接去问传达室大爷该楼盘有没有纳入招生范围,都比问置业要靠谱。

第一次看房不需要了解很详细,大致了解下,然后拿上几个看中的户型图,回去研究。千万不要上当,置业口中说的今天不决定明天就没有房源了,让你交定金锁定房源。现在基本是买方市场,房子没有那么抢手。这个时候给他一个谜之微笑,淡定的跟他说回家商量。

这个时候不是真的就回家了啊!走出售楼部之后,可以去工地上看看,如果是准现房,完全可以踩进工地去实体看看,一般选择午饭时间,工人们都午休了,工地没几个人,是最佳时间,进去看还是注意安全。置业一般会告诉你不可以进入工地,美名曰安全起见,其实就是怕你看出问题。实体看的好处是,你能清楚的知道真实的面积跟楼层高度,房屋布局是否合理,屋内横梁位置,前后是否有遮挡,还能感受下通风采光等条件是不是达到心理预期。如果看毛呸你都能满意,基本就没有什么大问题。

看完工地是不是终于可以回家了。还不能。这个时候可以去楼盘周边几个在售楼盘转转,一个方面多了解几个作为备胎,另一方面也是最重要的是:敌人的敌人就是我的朋友。听了半天置业洗脑海吹,把人都给吹懵了。是时候来一盆水浇醒你激动的灵魂了。你想知道这个楼盘的缺点和不为人知的隐秘,没有谁比旁边楼盘的置业更清楚的了。你只需要略微地跟竞争对手的置业顾问提一下你看中了隔壁楼盘,不等你发问,置业就能如滔滔江水般罗列出一堆度娘都不知道的秘密哦,连敌对开发商老总家的二奶去澳门赌博输了几千万你都能听到。简直就是宫心计。

六.楼栋与户型选择

拿定主意选择好楼盘了,要进行最后选择了。首先是户型,今天我们不谈风水,只谈怎样选择户型。一般最佳户型有以下几个标配:方正,南北通透,纵深面宽比例4:5,干湿分离,动线合理。一般而言,120平以上的户型基本都能做到这些基本点,如果面积大却做出奇葩户型,我只能用认识的建筑师朋友的一句话,“不是我们脑残设计成这样,户型都是开发商定的,我再有才华,也敌不过开发商以前是杀猪的”。言外之意开发商不专业才会出现各种奇葩户型。

一般在夏季炎热潮湿的南方,坐北朝南,南北通透的房子,比较符合当地气候,是首选。东西朝向的房子,夏热冬冷。根据经纬度与季风影响,湖南一般更适合坐北朝南,略微偏向西南。能够更大程度利用阳光与风,又不会西晒。一栋楼里会有东边与西边相同户型,从价格上就能体现出东边户型比较好,西边户型的空调耗能比东边户型都高出许多。

朝向正确,看房屋布局,至少每个功能间都要做到独立通风采光,如果不谈风水,这一节其实没有多少可以谈论的了。从舒适度角度来说,主卧和客厅朝南比较好,北向的窗户不要太大。南向的窗跟门可以开大些。客厅能带阳台能够视觉上增加客厅空间大小。厨房最好布局在北边,这样油烟不会倒灌进室内。

关于户型图的几种看法:我们一般拿到手里的户型图是介样的

这是开发商给的,肯定经过巧妙设计。如果可以的话,要一张该户型的楼层分布图,它是长这样的:

要这个图的目的是,看该户型在楼层分布中处于哪个位置,前后有没有其他户型边角的遮挡与影响,还有电梯位置,强弱电井与水井位置,一梯几户,等等。

然后就是要楼盘整体分布图,他是长这样的

遮住要是看你所购楼栋在整个楼盘的位置,是不是可以观到景,楼间距够不够宽,前后建筑物造成的遮挡,与小区出入口的距离等。

七:讨价还价

都看好了,还有什么好犹豫的,可以去划拉价格了。谁说房子不能谈价格了。是拿来卖的都是能谈价的。前面说了,最好找领导买,发动一切身边资源,七大姑八大姨,找到个熟人,领你上道。

好吧,扯远了。先让置业给你算个“最终”价格。这个价格肯定不是最终的,还是有议价空间的。算三到四个不同楼层的价格,作为对比。这时候你心里一定要有自己的小算盘,该区域楼盘价格水平,相邻楼盘的价格等等,好估量他给你算出的价格水分有多少。一定要做到心里有数。置业看你有成交意向,肯定会在心理上继续碾压你。HOLD住!不要交任何钱,团购费跟定金都不要交!交了你就被把住命脉,成为案板上的鱼了,任人宰割。跟他来个拉锯战,反正你千万不要摆出一副我嫌贵,我买不起的穷样子,而是觉得你丫这鸟房子不值这个钱。跟他们磨价格的关键是,千万不要首先透露出你能接受的底价,置业一定会反复问你,你能接受的价格,反正打死也不!要!说!议价这种事谁先亮底牌谁就输了。这个时候有的开发商会说别看我贵,我可以送你什么啦什么啦什么啦,都不要妥协,要有一个信念就是羊毛出在羊身上,他们送的东西你不一定看的上,把价格讲下来才是王道。

接下来的几天你就忘了你买房这件事,开心得过你自己的日子,等着置业给你打电话,记住不要自己打电话,这个阶段正是心理战时期。双方都在揣摩对方的心意。一定要淡定,默默关注就好了。过上两三天,置业就会给你打电话策你,诸如我给你申请了一个特价指标,便宜两个点,或者是我楼盘在大姨妈节到来之际,给购房者送优惠,便宜多少多少什么的。

还不到你的底,就要淡定。因为这么痛快能少下来说明空间还有。来回两三回,直到他没有给出最的价格,这个时候亮出你的底牌,能卖就卖,不能卖别耽误我买豪宅了。

一般能比原始最终价,能少5—6个点的价格。

如果不好掌握这个底在那里,还有一大招,就是潜入业主群里。有些业主群成规模了,可能需要严格的准入要求。但一些新楼盘的业主群还不成气候,可能只要报个楼栋号就能进去。如果你混进去了,虚心礼貌的发问,群里大批被置业跟开发商欺骗的业主会极其热心的告诉你一些内幕,以及交易价格。

最后祝大家都能买到心仪的房子。

以上



注意几个可能挖出来的“坑”。


第一个坑:上家违约

怎么填坑?

1、如果 《居间协议》或 《定金协议》都明确了主要条款,下家有权要求上家继续履行该合同。
2、如果双倍返还定金还不能弥补下家的损失,下家可以要求赔偿实际损失。
3、当然,更简单的办法是直接适用《定金合同》或《居间协议》中的定金罚则,即要求上家双倍返还。

第二坑:贷款出现问题。

下家贷款银行不给通过的,原因一般有两个:你的资信有问题,信用卡是不是刷了不按时还,薪资流水不稳定……;第二个可能因为信贷政策的原因,贷款不足。

所以下家买房的时候,你手头就那么点钱的话,一定要提前跑银行问清楚能不能申请贷款,可以贷多少,不能只听中介怎么说,说你能贷,说你肯定能贷下来,他们就想着你能成交,轻易承诺后,事后出问题了,要么你违约,要么你就全款买。

第三坑:税费算出来吓死人,超出预算。

税费像营业税、个人所得税、契税等,受国家宏观调控、经济政策的影响大,变动性大。所以到底交多少经常会发生变化。

关于税收由谁缴纳通常有以下三种情况:

1、双方未约定,那么应按照法律规定,各自承担应付的税费。
2、约定由下家来承担所有税费,上家只管 “到手价”。这种约定对下家有一定的风险,因为如果签约后到交易期间,税收发生变化,那么增加的税收只能由下家承担了。
3、做低房价。双方为降低交易成本而少缴税,通常会将正式买卖合同中的房价做低,再以 “装修款”或 “房屋补偿款”的名义支付差额部分。。

第四坑:定金。

交定金其实作用就是确保双方能签正式合同。但也会出现这样的情况。
1、付了定金以后,其中一方违约,守约方可按照定金罚则处理,也就是说下家违约的话,上家可以没收定金;上家违约的话,下家可以要求双倍返还定金。
2、付了定金以后,双方对定金合同以外的其他内容不能达成一致,而这些内容与履行合同有密切的关系,比如付了定金后下家才知道房屋还有抵押,而上家又需要用下家的房款来提前还贷,如不能协商一致,这时下家就可以要求解除定金合同,上家应当返还定金 (不是双倍返还)。
3、付了定金以后,定金并没有交到上家手上,而是根据定金合同或居间协议交给中介保管。如果定金合同约定定金由中介保管的,那么定金合同就生效了,上家不能以自己没收到定金为理由,主张自己可以不受定金合同约束。

第五坑:户口问题。

上家卖房应当将户口迁出,买卖合同中一般也会约定上家交房前或者在交房后一段时间迁户口。户口虽然不影响交易,但会影响下家落户,如果下家买的是 学区房,或者买房就是为了落户,那么对房子的户口情况一定要有详细的了解,对上家户口迁出时间要有明确的约定。

户口问题可以给你送3个办法。
第一个办法是在买卖合同中约定不迁户口的违约金。
第二个办法可将迁出户口作为支付尾款的前提条件。
第三个办法是约定如果上家逾期不迁户口并且超过一定期限还不迁,下家可以解除买卖合同并追究上家违约责任。

第六坑:房子的硬伤

有关房屋硬伤的一些想法。

非电梯房不在涉及范围(人的惰性每个时代都在变强,别墅即使只有两三层住户也可能不愿多爬楼梯)。


1、层高小于2.7米(一般测量阳台层高比较准,电梯与逃生梯内高度也能参考)。

2、小区车位配比低于40%。

3、外立面有相当明显的防水补丁,越新的小区说明质量越差。

4、物业管理费低于1.5元/平米,或者物业管理公司显而易见地不负责任的情况。

5、冬季每日最大阳光时间低于2小时。

6、1楼、2楼、顶楼,以及带有公共通道平台(可能为赠送面积)而难以保证安全的房型

7、面前楼房栋距连30米都不到导致无隐私且采光差。

8、不论一梯几户,只有一部电梯本身就是硬伤,一旦意外故障,中高区住户简直要抓狂了。

9、所有卫生间都是暗卫,或者厨房为暗厨的户型。

10、不是优质高端住宅或豪宅的普通小区,房龄达到20年以上。

好啦。祝大家都能买到漂亮的好房子!


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最近在看一本书《拆掉思维的墙》,联想到我们买房,也联想到在房多多直买直卖微信交流群里,很多小伙伴会问到的问题。

所以关于这个问题,小宋还想补充讲一些买房时容易陷入的思维定式,希望我们在买房的时候,都能“拆掉思维的墙”.。

1、“我喜欢的观点,就是正确的观点”


很多时候,我们并不是在“参考”别人的观点,我们只是在寻找“让自己心里觉得舒服的观点”而已。没房子时觉得那些唱衰楼市的专家好有道理,买了房后又觉得这些专家纯粹扯淡。其实,房子没变、市场没变,变的仅仅是我们自己的喜好而已。可是,主观的喜好,在客观规律面前,毫无用处。


所以不管关于楼市的观点,你是相信任志强专家一类的“房价必涨”,还是相信牛刀这类“唱空楼市”的专家,小宋觉得啊,起码在看这些专家文章的时候,

首先,我们不要有先入为主的观点,要带有包容的心去看待不同的观点;

其次,看文章内容,是情绪的发泄,是危言耸听的标题党,还是有合理的逻辑、论据和数据。

最后很重要的一点,是要看这位专家过往的言论。是一直信口开河、张嘴就来的,还是经常被打脸、死不悔改的。如果牛刀的粉丝们,在看到他的文章时,能够翻翻他前几年的文章,就能马上知道,这个所谓的“房地产专家”,究竟是什么货色了。


2、“无贷一身轻”


我们在买房时必须考虑的问题是:全款还是贷款?如果是贷款,首付几成合适?


其实,在我们国家,绝大多数的领域,不管是赋税、社保、福利,老百姓都从国家讨不到什么好处。近年来,唯一能向国家套利的机会,就是房贷。所以大家可以根据自身投资理财的特点,不要因为“看似很高”的银行利息,就放弃了这个唯一的福利。。



这个之前我也说过,全款还是贷款?首付几成?其实稍有经济常识的人都会知道,单纯从金钱上计算,贷款买房然后拿余钱理财肯定比全款划算,而且贷款越多时间越长越划算。当然这个是在各方面综合考虑之后的结论,因为还有很多其他诸如个人的心里抗压能力,投资理财渠道等。所以大家也不要就认为“贷款是福利,越多贷越好”。


小宋的建议很明显:“首付,比例越低越好;还贷,期限越长越好。”

当然,这个建议并不会永远成立。什么时候会失效?当国家开始收缩银根,M2增速趋缓,CPI下降,进入加息周期时,以上建议,需要重新考虑。


虽然你贷款30年,并不意味着你必须要还30年。为什么这么说?很多人的第一套房,是为了结婚,而且第一套房往往很难一步到位。因此到了生孩子、小孩上学时,都会有置换的需求。你买的房子,在几年后,是会被卖掉的。你的贷款,在那时候是会结清的。30年的贷款利息,其实只付了几年而已。有人会问,那我再买一套怎么办?还是得继续贷款啊。对,继续贷30年,只要之前的建议没有失效,你就可以一直享受贷款的福利,然后再过几年卖掉,换更大的房子。再有,如果你还10年,你每月需要还3万7,相信很多人无力承担。而还30年,你每月只需还约1万8,咬咬牙还能坚持。延长还款期,实际是给你提供了买房的机会,也给了你借着房贷的福利为自己增值的机会。

因此,不要被房贷的利息总额吓到,这个数字,只是“看似很高”而已。


另一个问题,等额本金还款,和等额本息还款,选择哪一个?有的人会因为后者的利息更高,而选择前者。看了以上分析,你应该明白,利息总额不重要,现在每月还款的数额更重要。等额本金前期还款金额较高,坚决选择后者。


最后一个问题,要不要提前还贷。看你自己的判断,如果你觉得手头的现金,能够为自己创造每年大于房贷利率的利润,那就不用还。如果你享受的是八折、九折的贷款利率优惠,那就更不用说了。低利率高额贷款的福利,享受不了太久的,珍惜吧。


3、“政府一直在控制房价,我相信政府”


虽然各种资讯客户端里网友们都在骂政府,但是也不乏有一些特别相信政府不会放任房价不管的。小宋并不怀疑政策制定者对房价调控的决心,关键在于,调控的目标,是“过快增长”的房价,而不是“增长”的房价。政府要控制的,是过快增长带来的潜在风险,但政府同时需要的,是增长带来的财政收入啊。


4、“单价越低的房子越好”



很多情况下,都得要相信确确实实“一分钱一分货”。


买一手房的话,如果发现楼盘价格和周边比,便宜很多,必须要找到原因,是装修成本不同,还是当时拿的土地价格不同,还是户型、装修风格、小区容积率的差异,等等。要知道一个道理,填上不会无缘无故掉下馅饼。



买二手房,更是要小心这种明显比周边房子便宜的情况。一般中介都会忽悠说“房东急售”,所以降价抛售。实际这种情况,并不是很多。之前有个朋友,以为捡到个大便宜,很激动,最后打听才知道是凶宅(晚上写“凶宅”两字慎得慌)


当然,建议大家堤防便宜房,但也提醒大家注意节省中介费,除了传统中介2个点的中介费之外,互联网房交易服务平台诸如房多多这种交易费用2999起正在逐渐的被买家热衷。其实在这个行当,外行人看来是愤懑的,中介们凭什么带看看房,走走流程,就能拿百万房子的2个点?业内人也叫苦不迭,跑小区,挂房子,一套套带看房,嘴皮子磨烂了帮谈价,成单量月均只有0.2左右,一次赚他个2个点,根本就是应得!


所以痛点其实是什么——房产行业目前的效率问题,人力物力各类资源是否发挥其所长。专人负责专事才能全面提高效率,找房的中介归找房,房产律师管合同,交易专家走流程……并根据各自服务赚相应的钱,这样,买家不用花太多钱,服务方也可以更好地提供专业服务。房多多目前就是这样的一个模式,置业专家很清楚市场的行情数据,以及成交案例中的价格范围,那么这有这样专门的置业专家团队帮买卖家谈价;那到了跑流程办贷款的时候,会有另一拨人帮忙办……等等。这就跟传统的中介从头忙到尾结束时要你交2个点的中介费的方式不一样。

小宋看来,互联网房产交易行业应该是这样的方向。